Matrículas imobiliárias e sistema do fólio real

O que é fólio real?

o Conceito: denomina-se fólio real a "folha privativa" (matrícula) de cada imóvel no Livro de Registro Geral do Registro de Imóveis. Nela se concentram suas informações cadastrais e todos os lançamentos relevantes para a situação jurídica do imóvel, encadeados sequencialmente.

↪ Nesse sistema, a matrícula surge como repertório de informações do imóvel, incluindo transmissões e modificações de direitos reais, além de outras informações relevantes.

o Origem: O sistema do Fólio Real foi introduzido pela Lei nº 6.015/1973 (Lei dos Registros Públicos), inspirado no modelo alemão, substituindo o obsoleto sistema do fólio pessoal.

o Epicentro: O sistema atual tem o imóvel como centro de gravidade, diversamente do sistema anterior (fólio pessoal), que girava em torno das pessoas envolvidas.

o Implicação prática: Com a implementação do sistema de matrículas, cada imóvel passa a ter uma numeração própria e única. Logo, a unitariedade matricial é decorrência lógica do sistema de fólio real.

O que são matrículas imobiliárias?

o Conceito: a Matrícula é a inscrição inaugural do imóvel, que assenta as informações essenciais para caracterizar-lo e passa a concentrar todos os registros e averbações a ele relacionados, de forma organizada e cronológica.

o Abertura: A matrícula é aberta geralmente por ocasião primeiro ato de registro ou averbação sob a Lei nº 6.015/1973 (Art. 176, § 1º, I).

o Publicidade registral: O sistema baseado em matrículas facilita a pronta identificação e o preciso encadeamento dos títulos relativos ao imóvel, em prol da segurança jurídica e da publicidade registral.

↪ Vantagens: Esse sistema garante a publicidade registral pois, se os direitos reais precisam ser registrados para ter eficácia, e se todos os registros relativos ao imóvel são lançados na sua matrícula, bastaria (em tese) consultá-la para saber quais direitos estão valendo.

Uma matrícula por imóvel, um imóvel por matrícula

o Unicidade Matricial: o art. 176, §1º, inciso I, da Lei nº 6.015/1973, prevê que cada imóvel deve corresponder a uma única matrícula.

↪ Nem mais, nem menos: A matrícula deve contemplar a totalidade de um único imóvel: não pode referir-se a mais de um imóvel nem a frações de um.

LRP, Art. 176. [...] § 1º [...] I - cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro ato de registro ou de averbação caso a transcrição possua todos os requisitos elencados para a abertura de matrícula; (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)

o Consectários: Decorre da unitariedade matricial:

1. 1) Proibição de uma matrícula conter mais de um imóvel.
2. 2) Proibição de abertura de matrícula para parte ideal de imóvel.
3. 3) Proibição de abertura de matrícula para glebas descontínuas (é necessário regularização na matrícula em casos como estradas ou ruas cortando o imóvel).