A venda de um ponto comercial é corriqueira na economia brasileira. E é muito fácil perceber isso pela quantidade de placas de negócios e oportunidades à venda penduradas nas fachadas dos imóveis.

Como as crises afetam a venda de pontos comerciais

Principalmente durante os momentos de crise, as pessoas temem perder seus empregos e não conseguir honrar suas dívidas, reduzindo automaticamente o consumo de bens de segunda necessidade como programas de lazer, restaurantes, compras no shopping e viagens. Dessa forma, os estabelecimentos sofrem gradualmente e seus empresários colocam os negócios à venda.

A depender do momento da economia brasileira, é possível notar esse movimento dentro da sua própria casa: você já pensa duas vezes antes de fazer uma compra, ou já prefere opções gratuitas de passeios, cursos, faz escolha por produtos mais baratos, etc. Fazendo essa reflexão – e observando o comportamento do consumidor geral – fica claro porque é tão difícil manter um bom negócio em um momento de crise econômica.

Não encontrando alternativas, muitos lojistas preferem encerrar suas atividades enquanto o negócio ainda não entrou na zona do prejuízo. De acordo com dados da Confederação Nacional do Comércio (CNC), mais de 116 mil lojas do varejo foram fechadas ao longo de 2015 e também no primeiro semestre de 2016.

Contudo, simplesmente fechar o estabelecimento pode levar prejuízo ao empresário. Existem outras opções mais lucrativas e que podem possibilitar uma saída mais justa a quem construiu o negócio durante um tempo.

Portanto, se você deseja passar ou colocar seu comércio à venda, faça uma leitura atenta a esse artigo e cadastre seu negócio para venda aqui. Isso pode te ajudar passar o ponto com rapidez.

Ponto comercial em ordem

O empresário ou empresária que deseja colocar o seu negócio, loja ou comércio à venda, antes de qualquer coisa, deve fazer os cálculos das suas receitas e despesas e colocar os papéis em dia. Se a ideia é vender a empresa como ela está, o atual dono deve apresentar ao próximo as principais características financeiras. E, se as receitas estão em queda, deve-se mostrar que ela é um espelho da crise – e, assim, se torna um momento passageiro.

Além de dificuldades financeiras, outras causas podem motivar a venda do comércio, como a vontade de um ou mais sócios de se aposentar, de iniciar outro negócio, mudar-se de cidade, etc. Mas quando a casa está em ordem e as projeções de lucro futuro são boas, fica bem mais fácil vender pontos comerciais.

O mesmo levantamento pode ser feito em relação a seu público alvo. Quem quer vender loja deve provar que sua localização é rentável, que por lá passam muitas pessoas por dia e que, principalmente, o movimento é sempre de potenciais consumidores.

Imagine, por exemplo, uma loja de roupas femininas que esteja passando o negócio à frente e que esteja localizada em um bairro residencial. A escolha pode ser ótima, desde haja fluxo de pessoas na rua – se a loja for vizinha de salões de beleza, academias, escolas ou sacolões, pode haver demanda para a oferta de produtos deste tipo de comércio. Mas se a loja for em uma movimentada avenida da cidade, as condições melhoram ainda mais e não é preciso nenhuma prova de que a empresa funciona: o CEP já diz bastante do potencial de um determinado negócio.

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Passando o ponto comercial ou vendendo a loja?

As duas possibilidades são viáveis e, no caso do setor de comércio, podem até se complementar e ter o mesmo significado.

Colocar o comércio à venda pode significar que você vende a loja com todo o estoque restante para que um novo dono já tenha esse início, e também pode significar que você só vende o espaço e a estrutura da loja.

No exemplo da loja de roupas, você teria a opção de vender o negócio com o estoque de roupas ou saldar o estoque primeiro e depois passar o ponto comercial. Quem vai decidir qual é o melhor solução, se é vender a loja completa ou apenas seu “esqueleto”, serão o dono do negócio e o potencial comprador.

Claro que vender a loja já com o estoque inicial pode ser melhor saída, uma vez que não será necessário se preocupar em fazer uma liquidação corrida e reduzir a margem de lucro. Mas não há regras quanto a isso, já que as duas opções podem ser lucrativas. É importante colocar a casa em ordem para saber qual é a melhor saída para cada caso. Mais do que isso, se você tiver disponibilidade financeira, pode valer a pena realizar um estudo de valuation, ou seja, a avaliação da empresa.

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Já se estiver passando o ponto comercial, é importante saber que se trata de uma transação mais imobiliária do que varejista. Isso porque o novo dono pode querer transformar a loja de roupas em uma ótica, por exemplo, aproveitando-se apenas do potencial do endereço. É aí que entra o poder de estar em um local bem valorizado: com certeza dá pra encontrar mais gente que quer (ou precisa) do CEP que você tem, e aí a venda de comércio é mais rápida.

Na modalidade “passo o ponto”, o que está em questão é justamente o endereço e a estrutura. Assim, o atual locatário poderá liquidar o seu estoque (se houver), a menos que o próximo proprietário queira adquiri-lo. Essa saída é boa para quem tem um contrato imobiliário duradouro no local e não quer sair amargando uma multa rescisória. A parte burocrática dessa troca de locatário não é muito complicada, já que as próprias imobiliárias que lidam com pontos comerciais trabalham com essa prática de mercado.

Passar ponto comercial ou vender empresa. Entenda qual é a diferença.

A nova administração

Ao vender ou passar um negócio, é possível se deparar com um potencial comprador que queira manter não somente a estrutura que você já tem, mas também a sua marca, seus funcionários, seus fornecedores – e, consequentemente, seus clientes. Nesse caso, é comum encontrarmos aquela plaquinha de “sob nova direção”, informando ao cliente de que não encontrará o mesmo dono naquele negócio. A nova direção é uma forma de informar que a empresa foi vendida. Mas se a transação se deu passando o ponto comercial ou vendendo a loja inteira, não faz diferença.

Se houver a oportunidade de vender a estrutura e a empresa de maneira completa, pode haver também uma possibilidade de lucrar mais com a venda. Afinal, você está passando o ponto já construído, consolidado e reconhecido pelo público, além da estrutura de vendas, estoque e garantia de que no dia seguinte já terá clientes entrando na loja. Isso tira do novo dono a responsabilidade de conquistar reputação e clientela desde o início.

Quanto custa um ponto comercial?

Uma das perguntas mais comuns entre empreendedores é “quanto custa um ponto comercial”? Ao avaliar um ponto comercial, existem variáveis importantes para se chegar ao valor justo. Entre essas variáveis, destacam-se o tamanho do imóvel, o padrão construtivo, a existência ou não de estacionamento, o tamanho da frente em metros (testada) e, é claro, sua localização.

De acordo a Márcia Frazão, Diretora Regional da Investor no Rio de Janeiro, uma empresa especializada em avaliações, a localização do imóvel sempre tem o maior peso na avaliação, já que em qualquer atividade comercial de varejo, quanto mais visível for o estabelecimento, maior o fluxo de consumidores, afetando diretamente no faturamento do negócio.

O valor justo do ponto comercial é, portanto, o resultado de uma homogeneização dos fatores acima citados, dentre outros, definindo o perfil do locatário, se é uma franquia de peso ou não.

Nos últimos dois anos observamos que o valor de locação de espaços comerciais, ou seja, aqueles destinados às atividades de varejo, que depende da renda e do público economicamente ativo, sofreu uma queda. Somente os melhores pontos conseguiram se manter nos patamares históricos. “Empreendedores, franquiados e toda gama de locatários se viram presos em contratos cujo preço pactuado de aluguel não cabia mais dentro do orçamento, fugindo da nova realidade de faturamento afetado pela crise, por esse motivo muitos estabelecimentos fecharam as portas”, conta a especialista Márcia Frazão. Para exemplificar, em grandes redes, o valor gasto com despesas relacionadas ao imóvel, incluindo o valor de locação, condomínio, IPTU, energia e água, entre outros, não deve ultrapassar 15% do faturamento bruto da empresa.

Diante disso, muitos proprietários, os mais bem assessorados, negociaram com seus respectivos inquilinos o preço do aluguel, reajustando os valores contratuais à realidade do atual mercado. Diferente dos preços praticados em Shoppings Centers, em que os lojistas têm um aluguel mínimo contratado e um valor devido sobre o percentual do faturamento, os alugueis de lojas de rua são baseados no mercado e, como em todo mercado, a Lei da Oferta e da Procura é quem dita as regras.

Portanto, para avaliar um ponto comercial é importante que o avaliador tenha conhecimento não somente técnico de engenharia, como um amplo conhecimento do mercado, principalmente em momentos de instabilidade econômica. A Investor publicou um e-Book completo sobre Avaliações Imobiliárias: definição, regras e finalidades. Para acessá-lo gratuitamente, clique aqui.

Se você tiver dúvidas sobre o tema, ou pretende fazer uma avaliação, clique aqui.

E aí, já sabe o que fazer com seu ponto comercial?

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Conteúdo originalmente publicado em: https://meubiz.com.br/blog/ponto-comercial-como-passar-ou-vender/